Glossar / Stichwortverzeichnis

Der Ablauf eines Wohnungskaufes kann manchmal ziemlich undurchsichtig wirken. Es gibt vieles zu beachten und natürlich geht diesen Schritt nicht jeder mit absoluter Routine.
Um Ihnen eine kleine Hilfestellung zu bieten, haben wir einmal die gängigsten Begriffe unseres Alltags kurz für Sie erklärt. Natürlich sind wir jederzeit als kompetenter und zuverlässiger Berater an Ihrer Seite und betreuen Sie während des gesamten Abwicklungsprozesses.  

 

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Abgeschlossenheit

Für die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist eine von der Baubehörde mit Stempel und Unterschrift versehene Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese beinhaltet die Pläne der künftigen Wohnungen, die darauf in sich als abgeschlossen erkennbar dargestellt sein müssen. Das Original der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit einer Teilungserklärung dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Auf dieser Basis wird Wohnungs- und Teileigentum gebildet und für jede abgeschlossene Einheit ein eigenes Grundbuch angelegt. Alle nicht in sich abgeschlossenen Gebäudeteile (z. B. das Treppenhaus) bilden das Gemeinschaftseigentum.

Abnahme

Gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes durch Verkäufer und Käufer zur Feststellung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Der Käufer hat eine Verpflichtung zur Abnahme des Kaufgegenstandes nach Fertigstellung durch den Verkäufer. Unterschieden wird zwischen der Abnahme des Sondereigentums – das ist z. B. die Wohnung und/oder der Stellplatz – und des Gemeinschaftseigentums. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist (5 Jahre).

Altbau

Ein Altbau bezeichnet ein Gebäude, das aufgrund seiner Bauweise und seiner Beschaffenheit in eine bestimmte Zeitperiode fällt, womit im Wesentlichen die bis zum Zweiten Weltkrieg übliche Bauweise gemeint ist. Das Ende der Altbauära wird in Deutschland meist auf das Jahr 1949 datiert. Ein modernisiertes und saniertes Bestandsgebäude bleibt ein Altbau, wenn es in dieser Zeit erstmalig errichtet wurde.

Architektur

Das Wort Architektur (vom lateinischen architectura für "Baukunst") bezeichnet im weitesten Sinne die Auseinandersetzung des Menschen mit gebautem Raum. Das planvolle Entwerfen, Gestalten und Konstruieren von Bauwerken ist der zentrale Inhalt der Architektur.

Architekt

Die Planung eines Neubaus oder einer Sanierungsmaßnahme in einem Altbau wird von einem Architekten übernommen, der auch bei der zuständigen Baubehörde die notwendige Baugenehmigung einholt. Der Innenausbau einer Wohnung wird ebenfalls von Architekten oder Innenarchitekten begleitet.

Auflassung

Die Regelung bzw. Erklärung des Eigentumsübergangs vom Verkäufer auf den Käufer nach dem BGB. Die Auflassung ist in der Regel im Kaufvertrag enthalten, wobei Ausfertigungen des Vertrages mit der Auflassung erst vom Notar herausgegeben werden, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
Die Begriff stammt aus dem germanischen Recht: früher wurden beim Verkauf eines Grundstück das Tor und die Tür aufgelassen, so dass jeder erkennen konnte, dass ein neuer Eigentümer Einzug hält.

Auszahlungsvoraussetzung

Dieser Begriff wird in verschiedenen Fällen verwendet. Zum einen kann dies eine Regelung in einem Kaufvertrag sein, wann der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen darf, sofern der Käufer den Kaufpreis auf einem Notaranderkonto hinterlegt/eingezahlt hat.
Zum anderen handelt es sich um Voraussetzungen zur Auszahlung eines Kreditbetrages. Wenn ein Kaufpreis über ein Kreditinstitut finanziert wird, zahlt dieses den Kaufpreis erst aus, wenn bestimmte, im Kreditvertrag festlegte, Voraussetzungen erfüllt sind. 

Auflassungsvormerkung

Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung wird im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung für den Käufer eingetragen. Die Eintragung der Vormerkung gehört zu den Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor eine Zahlung an den Verkäufer fällig ist. Sie sichert den Käufer unter anderem davor, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand mehrfach veräußert.

Ausstattung

Welche Ausstattung eine Wohnung hat bzw. nach Fertigstellung haben sollte, wird in der Baubeschreibung festgelegt. Hierzu gehören insbesondere Merkmale wie Parkett, Fliesen, Sanitärobjekte etc., die den Qualitätsstandard beschreiben. Oftmals werden Alternativen für die Ausstattung angeboten und diese können in der Regel vom Käufer ausgesucht und festgelegt werden.

Bauantrag

Schriftlicher Antrag an das zuständige Bauamt auf Erteilung einer Baugenehmigung mit Einreichung aller erforderlichen Unterlagen, wie z. B. Plänen, statischen Berechnungen, Flächenberechnungen etc.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung sollte einen Kaufgegenstand vollständig beschreiben, damit der Käufer Kenntnis über die am Bau und in der Wohnung verwendeten Baustoffe und Materialien hat. Bei Kaufverträgen nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) gehört die Baubeschreibung einschließlich der Ausstattungsbeschreibung inhaltlich zum Kaufvertrag. Diese wird in einer separaten Bezugsurkunde notariell beurkundet, auf die dann in einem Kaufvertrag verwiesen wird und die damit zum Bestandteil des Kaufvertrages wird.

Baugenehmigung

Die vom zuständigen Bauamt erteilte, befristete Genehmigung zur Durchführung eines Bauvorhabens, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungsfrei ist und die Anzeige des Baubeginns ausreichend ist.

Bauverpflichtung

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in einem Neubau oder einem noch zu sanierenden Altbau übernimmt der Verkäufer eine Bauverpflichtung. Die hierbei zu erbringende Leistung muss im Kaufvertrag oder einer separaten Baubeschreibung festgelegt sein.  

Bauträger

Der Bauträger entwickelt und erstellt Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Verkauf, wobei der Bauträger Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks ist. Die Immobilien werden mit Grundstücksanteil (Grund und Boden) sowie einer Werkleistung (Neubau/Sanierung) an die Erwerber verkauft. Die Kaufverträge mit den Erwerbern beinhalten auch die vom Verkäufer, also Bauträger, zu erbringende Bauleistung, sind beurkundungspflichtig und unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften (MaBV – Makler- und Bauträgerverordnung).
Der Bauträger baut auf eigenes Risiko und mit eigenem bzw. finanziertem Geld. Er darf Zahlungen des Erwerbers erst nach Erreichen des jeweiligen Bautenstandes in Raten anfordern. Das bedeutet, dass der Bauträger immer in Vorleistung gehen muss.

Belastungsvollmacht

In allen Kaufverträgen ist eine Belastungsvollmacht für den Käufer enthalten. Der Käufer erhält so die Möglichkeit, den Kaufpreis über einen Dritten (Kreditinstitut) zu finanzieren, den Kaufgegenstand (die Wohnung) zu beleihen und grundbuchlich zu belasten, obwohl er noch nicht Eigentümer ist.  Damit die Belastung erst einmal für den Kaufpreis verwendet wird, sind in der Vollmacht übliche Sicherungsregelungen enthalten, die auch den Kreditinstituten bekannt sind.

Besichtigung

Ein Termin vor Ort zur Besichtigung des Kaufgegenstandes, vor Abschluss eines Kaufvertrages zusammen mit dem Makler. Während der Bauphase sollte eine Baustelle nur in Absprache mit dem Verkäufer betreten werden, da dies immer mit Sicherheitsrisiken verbunden ist. 

Besitz

Ein Erwerber erlangt Besitz an einer Wohnung mit der Übergabe der Schlüssel durch den Verkäufer. Damit kann der Käufer über den Kaufgegenstand verfügen und diesen benutzen, ist aber noch nicht Eigentümer. Eigentümer ist der Erwerber erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. 

Bezugsfertigkeit

Beim Kauf einer Immobilie in einem Neubau oder einem zu sanierenden Altbau ist es wichtig, einen Termin für die Fertigstellung des Kaufgegenstandes zu vereinbaren. Hierbei wird meist von der Bezugsfertigkeit der Wohnung ausgegangen, also dem Zeitpunkt, wann eine Wohnung bewohnbar ist. Hierzu gehört auch, dass das gesamte Haus in einem bewohnbaren Zustand befinden muss, auch wenn es noch nicht vollständig fertiggestellt ist.
Die Bezugsfertigkeit wird bei der Abnahme vom Verkäufer mit dem Käufer gemeinsam schriftlich festgestellt. Erst wenn der Käufer die Abnahme erklärt und somit die Bezugsfertigkeit bestätigt, kann der Verkäufer die damit fällige Kaufpreisrate anfordern. Nach Zahlung der fälligen Kaufpreisrate erfolgt die Schlüsselübergabe an den Käufer. Das bedeutet, dass die Bezugsfertigkeit nicht gleichzeitig der Besitzübergang ist.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den Wert eines Grundstücks (ohne Bebauung) und wird anhand amtlicher Kaufpreissammlungen im Durchschnitt ermittelt. Alle Kaufverträge werden von den Notaren bundesweit an die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte übermittelt, die dann den Bodenrichtwert im Vergleichsverfahren ermitteln.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist eine einseitige verpflichtende Erklärung eines Bürgen, für die Erfüllung einer Verbindlichkeit eines Dritten einzustehen.
Bei Kaufverträgen, die der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) unterliegen, kann dies eine Bürgschaft der finanzierenden Bank des Bauträgers sein, in der sich die Bank gegenüber dem Käufer verpflichtet, geleistete Kaufpreiszahlungen zurück zu zahlen, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet wird. 

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines Dritten. Dies kann z. B. ein Wegerecht eines Nachbarn sein, der sein Grundstück nur über das betroffene Grundstück betreten kann. Bei Baugrundstücken handelt es sich oft um Leitungsrechte für Fernwärme, Wasser, Strom etc., die der Versorgung des Grundstücks dienen.

Eigenkapital

Das ist der einem Käufer aus Eigenmitteln zur Verfügung stehende Betrag zum Erwerb einer Immobilie, der nicht über ein Kreditinstitut finanziert wird. 

Eigentümer

Eigentümer eines Grundstücks oder eines Wohnungs-/Teileigentums ist derjenige, der in Abt. I im Grundbuch eingetragen ist. Bei einem Erwerb einer noch nicht fertig gestellten Immobilie erfolgt die Umschreibung nach Fertigstellung, Abnahme und Zahlung des Kaufpreises.

Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) ist auch immer Eigentümer eines gemeinschaftlichen Teils (Gemeinschaftseigentum) einer Wohnanlage bzw. eines Mehrfamilienhauses.

Erschließung

Mit der Erschließung erfolgt der Anschluss eines Grundstücks an die öffentlichen Anlagen, d. h. an öffentliche Straßen und an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom etc.). Für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks hat bis zur Fertigstellung eines Neubaus der Verkäufer zu sorgen und hierfür auch die Kosten zu tragen. In Großstädten wie Berlin sind Grundstücke in der Regel bereits erschlossen, bei Bebauungen im Umland sollten Käufer immer darauf achten, dass der Verkäufer die Erschließung übernimmt.

Fälligkeit

Der Zeitpunkt, zu dem eine Leistung fällig ist, also erbracht sein muss. Dies ist einerseits der Fertigstellungstermin bei einem Bauvorhaben und andererseits der Zeitpunkt, zu dem Zahlungen zu leisten sind.

Fertigstellung

Die Fertigstellung eines Neubaus oder der Sanierungsmaßnahmen in einem Altbau muss vertraglich festgehalten werden. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, den Kaufgegenstand bis zum einem bestimmten Termin fertig zu stellen. Hierbei können die Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung zeitlich auseinander liegen, wenn z. B. in den gemeinschaftlichen Bereichen noch Restarbeiten zu erbringen sind (der letzte Anstrich im Treppenhaus, ein Stück Rasen im Garten etc.).
Hält der Verkäufer den zugesicherten Termin nicht ein, kann er gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig sein. Dies gilt nicht, wenn der Verkäufer keinen Einfluss auf die Verspätung hat (z. B. langer und sehr kalter Winter, die für den Käufer als Sonderwunsch bestellten Materialien können nicht rechtzeitig geliefert werden) und er kann die Verspätung nicht verhindern.

Finanzierung

Hierunter fallen alle Maßnahmen der zur Verfügung Stellung finanzieller Mittel für einen Erwerb erforderlich sind. Eine Finanzierung kann aus Eigenmitteln (Eigenkapital) oder Fremdmitteln (Kredit) bestehen. In der Regel erfolgt eine Finanzierung aus einer Mischung von Fremd- und Eigenkapital.  

Freistellungsverpflichtung

Die Verpflichtung eines Gläubigers (z. B. finanzierende Bank), ein Pfandobjekt (z. B. die Wohnung) aus der finanziellen Haftung zu entlassen. Ist der Kaufgegenstand im Grundbuch belastet (Grundschuld, Hypothek), muss eine Freistellungsverpflichtungserklärung des Gläubigers vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig ist und vom Käufer gezahlt wird. Diese Freistellungsverpflichtung richtet sich nach den Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Ausgenommen hiervon sind grundbuchliche Belastungen, die der Käufer ausdrücklich übernimmt.

Gebäudemängelhaftung

Bei einer Bauleistung, egal ob Neubau oder Sanierung/Modernisierung, übernimmt der Bauträger nach BGB eine Haftung (Gewährleistung) für die von ihm erbrachten und vertraglich vereinbarten Bauleistungen, und zwar für einen Zeitraum von 5 Jahren ab Abnahme der Leistung.

Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum eines Grundstücks und eines Gebäudes gehören alle Teile, die nicht einem Eigentümer alleine zugeordnet sind. Dies sind die allgemein zugänglichen Grundstücksflächen (Garten, Spielplatz) und Gebäudeteile, wie das Treppenhaus, die allgemeinen Haustechnikräume, tragende Wände etc. Welche Teile eines Grundstücks und eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil einer Teilungserklärung ist, werden die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (WEG) untereinander geregelt. Sie wird als Vereinbarung Inhalt des Sonder-/Wohnungseigentums<s> </s> und gilt für alle Rechtsnachfolger. 

Gläubiger

Der Begriff ist angelehnt an die Übersetzung des italienischen Begriffes Creditore, das auf credere (Glauben) zurückgeht. Der Gläubiger glaubt danach einem Schuldner, dass dieser seine Schuld oder geschuldete Leistung erbringt. Bei Immobilien steht dies meist im Zusammenhang mit Finanzierungen. Das Kreditinstitut, das den Kaufpreis zur Verfügung stellt, ist der Gläubiger und der Kreditnehmer (Bauträger oder Käufer) ist der Schuldner.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug enthält alle im Grundbuch eingetragenen Informationen zum Grundstück und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesses daran hat. Ein Grundbuchauszug wird in der Regel von dem die Beurkundung vornehmenden Notar zur Verfügung gestellt. Dieser ist vor Beurkundung verpflichtet, das Grundbuch einzusehen.

Grundbuchamt

Die Führung des Grundbuchs obliegt dem Amtsgericht, das für den Bezirk oder die Gemeinde, in dem das Grundstück liegt, zuständig ist. Das Grundbuchamt überwacht die Einhaltung der Voraussetzungen für alle Eintragungen und Löschungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen. 

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird von den jeweiligen Bundesländern erhoben und fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung an, wobei der Steuersatz z. Zt. zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. In Berlin gilt seit dem 01.01.2015 ein Steuersatz von 6 % auf den Kaufpreis. Jeder Kaufvertrag wird vom beurkundenden Notar an das zuständige Finanzamt geschickt und dieses erstellt den Steuerbescheid für den Erwerber. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die dem Grundbuchamt mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung vorgelegt werden muss.

Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das in Abt. III des Grundbuchs eingetragen wird und sichert den Gläubiger einer Finanzierung. Gewährt eine Bank einen Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises, ist die Beurkundung einer Grundschuld erforderlich, die im Grundbuch eingetragen wird. In der Grundschuld unterwirft sich der Schuldner (Kreditnehmer) gegenüber dem Gläubiger (Kreditgeber) üblicherweise der Zwangsvollstreckung. Für den Fall, dass ein Kredit wegen Nichtzahlung gekündigt wird, kann der Gläubiger aus dieser Grundschuld die sofortige Vollstreckung betreiben.

Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um die öffentlichen Lasten eines Grundstücks, mit der das Eigentum an einem Grundbesitz besteuert wird. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird jährlich erhoben. Die Grundsteuer gehört zu den Nebenkosten einer Wohnung und kann im Rahmen der Vermietung als Betriebskosten an den Mieter weiterbelastet werden.

Grundstücksmängelhaftung

Eine Haftung für den Grund und Boden eines Grundstücks und eine im Grundbuch eingetragene Fläche kann vom Verkäufer nicht übernommen werden. Bei einer Neubebauung wird meist eine Vermessung der Grundstrücksfläche vorgenommen, die auch dem Bauamt vorlegt wird. Ferner werden meist Bodenproben entnommen und auf Belastung untersucht, ggf. muss eine fachgerechte Entsorgung von belastetem Boden erfolgen. Übernehmen muss ein Verkäufer allerdings die Haftung dafür, dass die geplanten Baumaßnahmen durchgeführt werden können und das neue Gebäude auf dem Grund und Boden errichtet werden kann.

Instandhaltung

Jedem Eigentümer obliegt die Instandhaltung seines Eigentums. Bei Wohnungseigentum bedeutet das, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum (die Wohnung) selbst instand halten muss. Für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Eigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam verantwortlich. Jede Eigentümergemeinschaft spart daher jährlich eine Instandhaltungsrücklage an, die dann für größere Reparaturen verwendet werden kann. Die Höhe dieser Rücklage wird von den Eigentümern gemeinsam festgelegt und im Rahmen des Wohngeldes an den Verwalter gezahlt, der die Beträge auf einem separaten Konto zu verwalten hat.

Kaufgegenstand

In einem Kaufvertrag wird der Kaufgegenstand beschrieben und festgehalten, was zum Kaufgegenstand gehört. Beim Erwerb einer Wohnung mit Terrasse und Garten, Keller-Abstellraum sowie einem Tiefgaragenstellplatz werden diese Bestandteile im Vertrag aufgeführt. Alle aufgeführten Bestandteile sowie der Anteil am Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteil) machen den Kaufgegenstand aus.

Kaufpreis

Die Fälligkeit einer Kaufpreiszahlung ist im Kaufvertrag geregelt. Insbesondere bei Kaufverträgen nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, bevor der Käufer eine Zahlung auf den Kaufpreis leisten muss:
Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein, d. h. es müssen alle erforderlichen Genehmigungen hierfür vorliegen.

 

  • Die Auflassungsvormerkung für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein.
  • Sofern der Verkäufer den Kaufgegenstand belastet hat und im Grundbuch in Abt. III Grundschulden für die Finanzierung eingetragen sind, muss sichergestellt sein, dass diese Belastungen gelöscht werden, bevor das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben wird. Dies erfolgt z. B. durch Vorlage einer Freistellungsverpflichtungserklärung des Gläubigers der Grundschuld. 
  • Es muss eine Baugenehmigung vorliegen. 


Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann der Verkäufer den Käufer auch mit einer Bürgschaft absichern. Der Notar unterrichtet den Käufer, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Fälligkeitsvoraussetzungen gelten auch für den Fall, dass eine Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto vereinbart ist. In diesem Fall ist in der Regel die Auszahlung an den Käufer an die Voraussetzungen geknüpft.

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist nach den gesetzlichen Regelungen in Deutschland beurkundungspflichtig. Er enthält alle Regelungen und Willenserklärungen, durch welche sich der Verkäufer zur Übereignung durch Einigung über den Eigentumsübergang und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises und zur Abnahme des Kaufgegenstandes verpflichten. Alle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer sind im Kaufvertrag festzuhalten. Etwaige Nebenabreden können zur Nichtigkeit eines Kaufvertrages führen.

Lasten-/Nutzenwechsel

In einem Kaufvertrag wird zwischen Verkäufer und Käufer der Zeitpunkt festgelegt, ab dem der Käufer über den Kaufgegenstand verfügen und nutzen darf und ab wann er die Lasten und Kosten übernimmt. In der Regel ist dies der Tag des Besitzüberganges, also der Schlüsselübergabe.

Löschung

Alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundschulden) können gelöscht werden, wenn der Berechtigte dies bewilligt und beantragt. Ist ein Kredit für eine Finanzierung vollständig getilgt und abbezahlt, muss der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung für das Löschen der Grundschuld herausgeben. Damit kann zur Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden. 

Makler

Der Makler ist der Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer zum Abschluss eines Kaufvertrages und arbeitet in der Regel auf Provisionsbasis. Ist der Makler als Eigenvertrieb für den Verkäufer tätig, so ist der Kauf für den Erwerber provisionsfrei.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die MaBV – Makler- und Bauträgerverordnung – ist eine Rechtsverordnung, die aus der Gewerbeordnung abgeleitet ist. Sie enthält nach dem deutschen Gewerberecht Vorgaben zum Schutz eines Immobilienerwerbers. Im Gegensatz zum Verkäufer ist der Käufer in der Regel Verbraucher und wird im Rahmen eines Bauträgervertrages besonders geschützt. Alle Kaufverträge, die eine Werkleistung enthalten, müssen nach der MaBV geschlossen werden. Der Bauträger wird regelmäßig auf Einhaltung der MaBV geprüft und darf von den Regelungen der MaBV nur abweichen, wenn dies zugunsten des Käufers geschieht. 

Miteigentumsanteil

Nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht handelt es sich beim Miteigentumsanteil (MEA) um einen rechnerischen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch den Miteigentumsanteil wird festgelegt, wie viele Anteile (MEA) ein Sondereigentum (z. B. Wohnung) repräsentieren. In der Regel werden die Bruchstücke in 1.000 oder 10.000 angegeben. Bei einer gerechten Verteilung beruht die Berechnung auf dem Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen, wobei die Berechnungsweise nicht zwingend ist.

Sinn und Zweck der MEA ist es, eine Grundlage für die Verteilung der Kosten und auch des Stimmrechts einer Eigentumswohnanlage zu haben.

Modernisierung

Bei einer Modernisierung handelt es sich um bauliche Maßnahmen die das Ziel haben, den Wert einer Immobilie zu erhöhen, den Gebrauchswert zu erhöhen und/oder auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Energieeinsparungen zu erwirken. Dies kann z. B. der Einbau eines Aufzuges sein oder die Umstellung auf zentrale Beheizung in einem Altbau. Bei einer Reparatur handelt es sich nur um Instandhaltung. Wird beispielsweise ein Fenster durch ein Neues ersetzt, ist dies eine Instandsetzung. Wird das Fenster durch ein besser isoliertes Fenster ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierung.

Musterwohnung

Vielen Erwerbern fällt es schwer, sich eine Wohnung vorzustellen, die sich noch im Bau befindet. Insbesondere die Qualität der Materialien und auch die Ausführung lassen sich in einer fertigen Immobilie besser beurteilen. Mit einer Musterwohnung, die künftigen Erwerbern für Besichtigungen zur Verfügung steht, kann der Bauträger seine Baukunst und die Ausstattungsdetails beispielhafter darstellen.

Neubau

Als Neubau wird ein Gebäude bezeichnet, das auf einem Grundstück neu errichtet wird. Der Begriff Neubau bezeichnet ein Wohngebäude, das aufgrund seiner Beschaffenheit und üblichen Bauweise einer bestimmten Zeitperiode zugeordnet wird. Gemeint ist im Wesentlichen die Verwendung von Betonwänden und Isolierglasfenstern, die das Ende der Altbauära markieren. 

Notar

Der Notar ist in Deutschland Träger eines öffentlichen Amtes und zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Dies unterscheidet den Notar von einem Rechtsanwalt, der die Interessen einer Partei vertritt. Der Notar ist zuständig für die Beurkundung von Rechtsgeschäften sowie Beglaubigung von Unterschriften. In Berlin sind alle Notare auch Rechtsanwälte und müssen vor einer Beurkundung sicherstellen, dass im Vorfeld keine anwaltliche Beratung erfolgt ist.

Notaranderkonto

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um ein Treuhandkonto, das vom beurkundenden Notar z. B. für die Kaufpreiszahlung eingerichtet wird. Der Käufer hinterlegt in diesem Fall den Kaufpreis zu einem vereinbarten/bestimmten Zeitpunkt auf diesem Konto. Der Notar verwahrt Kaufpreis solange, bis bestimmte Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt sind, wie z. B. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Löschung grundbuchlicher Belastungen. Die Kaufpreishinterlegung auf einem Notaranderkonto bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt. Für den Käufer ist sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst erhält, wenn alle vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Notarielle Beurkundung

Für den Immobilienerwerb ist nach deutschem Recht eine notarielle Beurkundung erforderlich. Das bedeutet, dass der Vertrag, der zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geschlossen wird, von einem Notar beurkundet und verlesen wird.

Provision

Bei der Provision handelt es sich um das Entgelt des Maklers, der den Verkauf einer Immobilie vermittelt hat. Häufig ist die Provision vom Käufer zu zahlen. Bei Erwerb einer Immobilie direkt vom Bauträger fällt keine Provision für den Käufer an.

Ratenzahlung

Für Kaufverträge, die nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geschlossen werden, ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung für den Kaufpreis vorgegeben. Die MaBV gibt 13 mögliche Raten nach Baufortschritt vor, von denen der Verkäufer bis zu sieben Raten zusammenfassen kann. Sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Verkäufer nach Erbringung einer Bauleistung die hierfür vorgesehene Rate vom Käufer anfordern. Der Verkäufer (Bauträger) muss immer in Vorleistung gehen und den Baufortschritt gegenüber dem Käufer nachweisen. Abweichungen von der Ratenzahlung sind nur in Ausnahmefällen zulässig und auch nur dann, wenn diese für den Käufer von Vorteil sind.

Referenzen

Beim Erwerb einer noch herzustellenden Immobilie sollte sich der Käufer über Referenzen des Verkäufers (Bauträger) erkundigen. Anhand von Referenzobjekten, die fertiggestellt und verkauft sind, kann sich ein Erwerber ein Bild von der Qualität und den Leistungsumfang des Verkäufers machen. Unsere Referenzobjekte finden Sie auf unserer Homepage.

Reservierung

Ein Immobilienkauf ist in den meisten Fällen eine Entscheidung für das Leben und will gut überlegt sein. Wer die richtige Wohnung gefunden hat, sollte mit dem Verkäufer eine Reservierung vereinbaren. In einer schriftlichen Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Verkäufer, die Wohnung bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt nicht anderweitig zu verkaufen. Der Käufer erhält so Gelegenheit, sich mit den vertraglichen Unterlagen vertraut zu machen, diese zu prüfen und sich ggf. beraten zu lassen, und vor allem die Finanzierung des Kaufpreises zu klären. Um die Ernsthaftigkeit der Reservierung zu unterstreichen, ist diese häufig mit der Zahlung einer Gebühr verbunden, die – soweit das nicht anders vereinbart ist – nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zurückgezahlt wird.

Sanierung

Eine Sanierung wird bei einem Altbaugebäude vorgenommen und beinhaltet eine komplette Instandsetzung und Modernisierung eines bestehenden Gebäudes oder einer Wohnung. Bei einer Kernsanierung wird das Bestandsgebäude komplett entkernt, oft bleiben lediglich die Gebäudehülle und das Treppenhaus bestehen, die Wohnungen werden oftmals auch in den Grundrissen umfassend geändert. 

Sicherheit

Gerade bei Immobilien, die noch nicht fertiggestellt sind, ist der Gesetzgeber sehr darauf bedacht, dass der Käufer als Verbraucher beim Erwerb größtmöglich gesichert wird. Nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist daher geregelt, dass der Käufer eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Kaufpreises solange einbehalten darf, bis die Wohnung fertiggestellt ist. Dieser Einbehalt soll dem Käufer die Sicherheit geben, dass der Verkäufer (Bauträger) auch tatsächlich baut. Und für den Fall, dass dem Käufer ein Schaden durch verspätete Fertigstellung entsteht (z. B. zusätzliche Mietbelastung), soll der Sicherheitsbetrag auch für den Schaden verwendet werden.
Sobald die Fertigstellung erfolgt ist und kein Schaden auszugleichen ist, muss der Käufer den restlichen Einbehalt an den Verkäufer zahlen.

Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist alles das, was einem Eigentümer alleine gehört und in sich abgeschlossen ist. Das ist in der Regel die Wohnung (Wohnungseigentum), ein Gewerbe oder ein Stellplatz (Teileigentum). Jedes Sondereigentum kann als einzelne Einheit weiterveräußert werden.

Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht ist eine Fläche auf gemeinschaftlichem Eigentum, die einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Häufig sind dies Terrassen- und/oder Gartenflächen, die einer Wohnung zugeordnet sind. Sondernutzungsrechte sind immer mit einem Wohnungs-/Teileigentum verbunden und können nur mit diesem veräußert werden. 

Sonderwünsche

Die Ausstattung einer Wohnung ist immer sehr individuell und wird häufig von den Erwerbern ausgesucht. Alle von der Baubeschreibung und der vertraglichen Vereinbarung abweichenden Ausstattungsmerkmale sind Sonderwünsche und werden in der Regel nach Vertragsabschluss vereinbart. Bis zur Fertigstellung einer Wohnung können Sonderwünsche nur durch den Verkäufer erbracht werden, weil dieser die Gewährleistung übernehmen muss. Eigenleistungen des Käufers sind erst nach Übergabe des Kaufgegenstandes möglich. 

Teileigentum

Bei einem Teileigentum handelt es sich um ein nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum. Dies ist z. B. ein Gewerbe, ein Pkw-Stellplatz oder ein Abstellraum. Es ist wie eine Wohnung (Wohnungseigentum) Sondereigentum.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine Urkunde, in der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Es ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, das Grundstück in Miteigentumsanteile, die mit Sondereigentum an Wohnungen (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) verbunden werden, aufzuteilen.
Die Teilungserklärung enthält im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (WEG – Wohnungseigentumsgesetz) die Bestimmung, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner können den Sondereigentumseinheiten Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen) zur alleinigen Benutzung zugewiesen werden. Ferner enthält die Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung, d. h. die Regelung über die Belange der einzelnen Miteigentümer untereinander.
Eine Teilungserklärung muss in notarieller Form erklärt werden. Zusammen mit der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung  wird die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und dort verwahrt. Auf der Grundlage der Teilungserklärung wird das Grundbuch für das Stammgrundstück geschlossen und für jedes Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ein Immobilienerwerb ist immer mit der Zahlung einer Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt verbunden. Die Notare sind verpflichtet, die beurkundeten Kaufverträge an das zuständige Finanzamt zu senden, das dann dem Käufer auf Basis des beurkundeten Kaufpreises den Grunderwerbsteuerbescheid übermittelt. Nach Eingang der Steuerzahlung erstellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und übermittelt diese an den beurkundenden Notar. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Anderenfalls kann das Eigentum an der Immobilie nicht auf den Erwerber umgeschrieben werden.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (auch Marktwert) eines Grundstücks oder eine Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bezieht sich auf die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit (z. B. Ausstattung) und Lage des Grundstücks. Unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die den Preis beeinflussen könnten.

Vertrieb

Vertrieb bedeutet, ein Produkt auf dem Markt anzubieten und es zu verkaufen. Im Immobilienbereich werden die mit dem Verkauf beauftragten Makler als Vertrieb bezeichnet. Unser Vertriebsteam arbeitet exklusiv für unser Unternehmen und bietet Ihnen unsere Projekte provisionsfrei zum Verkauf an.

Verwalter

Üblicherweise werden Grundstücke mit Miet- oder Eigentumswohnungen von Hausverwaltungen verwaltet, d. h. bewirtschaftet. Der Verwalter vertritt z. B. eine Eigentümergemeinschaft nach außen und übernimmt die Bewirtschaftung für das Objekt. Er verwaltet die Einnahmen der Wohngelder, ist für die Zahlung der Bewirtschaftungskosten an die Versorger zuständig und hat darüber Buch zu führen. Der Verwalter einer WEG erstellt die jährlichen Abrechnungen und stellt einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die Höhe des Wohngeldes für jeden Eigentümer ergibt. Mindestens einmal pro Jahr hat er zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, in der über die Belange der Gemeinschaft beschlossen werden kann.

WEG

Der Begriff WEG steht für das Wohnungseigentumsgesetz und wird oft auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (siehe Eigentümergemeinschaft) verwendet. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt insbesondere:

  • die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG), 
  • die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG), 
  • die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG), 
  • das Wohnungserbbaurecht (§§ 30) und das Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
  • sowie Verfahrensvorschriften im Zusammenhang Wohnungseigentum (§§ 43 bis 50 WEG)

Werklohn

Als Werklohn wird der Teil eines Kaufpreises bezeichnet, der für die Herstellung einer Immobilie notwendig ist. Ein Kaufvertrag für den Erwerb einer Wohnung nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) enthält immer eine Werkleistung (Bauleistung), für die im Kaufpreis ein Werklohn enthalten ist. Ferner ist im Kaufpreis ein Grundstücksanteil enthalten, der als Grund und Boden bezeichnet wird.

Wohnflächenberechnung

Im der Planung eines Neubaus oder einer Altbausanierung wird vom Architekten eine Flächenberechnung erstellt. Aus dieser geht hervor, wie groß die jeweiligen Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten sind. Eine Flächenberechnung kann nach der DIN 283/277 erstellt werden, wobei die DIN nicht den Begriff Wohnfläche kennt sondern nur auf Nutzflächen abstellt. In der DIN werden die tatsächlichen Flächen in qm angegeben.
Im Mietrecht ist die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgeschrieben. Hiernach dürfen in der Berechnung der Wohnfläche bestimmte Flächen nur zum Teil angerechnet werden (z. B. Balkone, Terrassen bis zu 50 %). Bei Dachgeschossen dürfen Flächen nur ab einer bestimmten Höhe angerechnet werden.
Die Wohnflächenverordnung wird häufig auch für die Angabe der Verkaufsfläche einer Wohnung verwendet. Dies ist jedoch – anders als im Mietrecht – bei Wohnungseigentum nicht vorgeschrieben. Wichtig ist die Angabe, welche Berechnungsmethode Anwendung gefunden hat. 

Wohngeld

Als Wohngeld werden die auch bei Eigentumswohnungen erforderlichen Nebenkosten, die monatlich entstehen, bezeichnet. Im Wohngeld enthalten sind einerseits die kalten und warmen Betriebskosten, die auch bei Mietwohnungen anfallen. Ferner ist im Wohngeld ein Anteil für Instandhaltungen und für eine Instandhaltungsrücklage und das Honorar des Verwalters enthalten. Das Wohngeld vom Verwalter berechnet und in einem Wirtschaftsplan festgehalten. In der Regel ist das Wohngeld monatlich an den Verwalter zu zahlen, damit die Bewirtschaftung der Immobilie gewährleistet ist. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Wohngeldabrechnung, die einer Betriebskostenabrechnung ähnlich ist. Die Kontrolle des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung obliegt der Eigentümergemeinschaft, die über beides in der jährlichen Eigentümerversammlung beschließt.

Wohnungseigentum

Als Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bezeichnet. Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

 

  1. das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung
  2. den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und 
  3. das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft. 


Ein nicht zu Wohnzwecken dienendes Eigentum wird als Teileigentum bezeichnet, fällt aber in die gleiche Definition wie Wohnungseigentum oder auch Sondereigentum. 

Hinweis
Alle Angaben, Formulierungen und Bezeichnungen unseres Stichwortverzeichnisses bieten wir Ihnen freiwillig, ohne Gewähr und frei von jeglicher Verbindlichkeit. Sie dienen lediglich der Orientierung und Hilfestellung zum Vertändnis branchenspezifischer Begrifflichkeiten.